住まい情報センターで開催した第3回セミナー&相談会は、市内マンションの管理組合役員の皆さんで、文字通り満員の盛況でした。マンション管理に関する実践的な知識が待ち望まれていることを改めて感じさせました。今回のテーマは「円滑な管理組合運営」。管理組合の皆さんにとっては、毎日格闘している問題とあって、講演後の質問も前回のセミナーにも増して活発でした。また、個別相談会では法律６件、管理一般6件、技術3件の計15件の相談があり、弁護士や一級建築士らから具体的なアドバイスが行われました。 
最初は「こんなに危ない管理組合の財務運営」というテーマを考えました。それほど「よくこれで今まで事故が起きなかったものだ」と、ゾッとするような事例がかなりあります。管理組合の預金通帳と印鑑の両方を、特定の個人や管理会社に預けてはいませんか。通帳は、管理組合の名義になっているでしょうか。管理会社が、突然倒産することもあります。
もし、管理会社の名義になっている管理組合の預金通帳を差し押さえられたら、それを取り戻すのは非常に困難です。役員個人に預けている場合も、ある日、突然連絡がとれなくなってしまうという事態が起きないとは限りません。預金は、印鑑と通帳は別々に管理して「ちょっとやそっとでは下ろせない」というシステムを作ることが重要です。
また、管理会社に業務委託をするのはいいのですが、管理業務にはどのようなものがあるのか、組合員が把握しておくことが重要です。ビジネスですから管理会社を替えることは問題はありません。その場合は、相見積もりを取ることも必要です。現在の管理のあり方の何が問題なのかを十分に分析して対応していただきたいと思います。
次は「滞納管理費は誰が埋めるのか」という問題です。管理費や修繕積立金については、区分所有法（マンション法）によって「先取特権」が認められています。この先取特権はマンションが転売された場合、特定継承人、つまりマンションを買い取った人に請求することができます。仲介業者にはマンションの売買の際、重要事項説明書によって、購入者に対し管理費などの滞納があることなどを説明しなければならないことになっています。続いて「修繕積立金は誰のものか」という問題です。修繕積立金は将来の修理のために備えたもので管理組合の資産です。修繕積立金は管理組合のもので、転売するからといって個人に返還できるものではありません。
次に管理組合にとって「予算と決算はどちらが大切か」という問題です。管理組合は、大阪市などの行政と同じ事業体です。つまり、事業を行うための組織です。その予算とは「こういう事業をやります」ということを、お金で表したもので、まさに事業計画そのものなのです。利益を上げることが目的の会社なら決算が大切ですが、管理組合では予算が重要です。
管理組合のほとんどの業務は、委託することができますが、監事だけは委託することができません。監事の権限は非常に重く、管理組合が適切に運営されているかどうかを監視する、いわばお目付役です。もし、不適切な運営が行われているなら、管理組合に提言し、必要なら総会を召集することも権限も持っています。 
区分所有者が30人以上のマンションの管理組合は、区分所有法によって法人の設立登記ができます。管理組合を法人化することによって、管理組合の権利、義務の主体が個人（理事長）から法人に移ります。管理組合の法人化によって、管理がしっかりしていると評価され、マンション自体の価値も高まるという効果が期待できます。
また、名義人である理事長が死亡した場合、相続という問題が発生するわけですが、相続人がマンションの権利関係の書類に判を押すのを嫌がったり、外国に住んでいたり、中には刑務所に入っているというケースが起こり得るわけです。こうした場合、その手続きは非常に困難な事態になります。法人化しておけば、こうした問題を避けることができます。法人化に要する費用は、管理組合側がきちんとした書類を作成すれば、15万円前後でできると思います。以上のような点を参考に法人化について一度検討されてはいかがですか。そのお手伝いを司法書士が行います。
最初は「こんなに危ない管理組合の財務運営」というテーマを考えました。それほど「よくこれで今まで事故が起きなかったものだ」と、ゾッとするような事例がかなりあります。管理組合の預金通帳と印鑑の両方を、特定の個人や管理会社に預けてはいませんか。通帳は、管理組合の名義になっているでしょうか。管理会社が、突然倒産することもあります。もし、管理会社の名義になっている管理組合の預金通帳を差し押さえられたら、それを取り戻すのは非常に困難です。役員個人に預けている場合も、ある日、突然連絡がとれなくなってしまうという事態が起きないとは限りません。預金は、印鑑と通帳は別々に管理して「ちょっとやそっとでは下ろせない」というシステムを作ることが重要です。
また、管理会社に業務委託をするのはいいのですが、管理業務にはどのようなものがあるのか、組合員が把握しておくことが重要です。ビジネスですから管理会社を替えることは問題はありません。その場合は、相見積もりを取ることも必要です。現在の管理のあり方の何が問題なのかを十分に分析して対応していただきたいと思います。
次は「滞納管理費は誰が埋めるのか」という問題です。管理費や修繕積立金については、区分所有法（マンション法）によって「先取特権」が認められています。この先取特権はマンションが転売された場合、特定継承人、つまりマンションを買い取った人に請求することができます。仲介業者にはマンションの売買の際、重要事項説明書によって、購入者に対し管理費などの滞納があることなどを説明しなければならないことになっています。続いて「修繕積立金は誰のものか」という問題です。修繕積立金は将来の修理のために備えたもので管理組合の資産です。修繕積立金は管理組合のもので、転売するからといって個人に返還できるものではありません。
次に管理組合にとって「予算と決算はどちらが大切か」という問題です。管理組合は、大阪市などの行政と同じ事業体です。つまり、事業を行うための組織です。その予算とは「こういう事業をやります」ということを、お金で表したもので、まさに事業計画そのものなのです。利益を上げることが目的の会社なら決算が大切ですが、管理組合では予算が重要です。
管理組合のほとんどの業務は、委託することができますが、監事だけは委託することができません。監事の権限は非常に重く、管理組合が適切に運営されているかどうかを監視する、いわばお目付役です。もし、不適切な運営が行われているなら、管理組合に提言し、必要なら総会を召集することも権限も持っています。
区分所有者が30人以上のマンションの管理組合は、区分所有法によって法人の設立登記ができます。管理組合を法人化することによって、管理組合の権利、義務の主体が個人（理事長）から法人に移ります。管理組合の法人化によって、管理がしっかりしていると評価され、マンション自体の価値も高まるという効果が期待できます。また、名義人である理事長が死亡した場合、相続という問題が発生するわけですが、相続人がマンションの権利関係の書類に判を押すのを嫌がったり、外国に住んでいたり、中には刑務所に入っているというケースが起こり得るわけです。こうした場合、その手続きは非常に困難な事態になります。法人化しておけば、こうした問題を避けることができます。法人化に要する費用は、管理組合側がきちんとした書類を作成すれば、15万円前後でできると思います。以上のような点を参考に法人化について一度検討されてはいかがですか。そのお手伝いを司法書士が行います。