マンションの価値はどう判断されるか
マンション価格を判定するには3つの判定方式があります。
●積算価格（原価法）
新築時のマンション全体の価格を基準に、経年で価格は下がり、大規模修繕工事をすれば少し上がります。
●比準価格（取引事例比較法）
そのマンションが売りに出されるのを待つ人がいるかどうか。
●収益価格
人に貸すときの価格。駅や学校・スーパー・病院が近いなど、立地が重要。市場での取引価格が下がらないマンションは、管理も非常に良いと推測されます。そんなマンションにいかにしていくか、が今日のテーマです。

マンション管理とは
国土交通省がマンション管理適正化指針の中で、管理とは「マンションを社会的資産として、この（1）資産価値をできる限り保全し、かつ、（2）快適な居住環境を確保できるようすること」としています。
快適な居住環境を確保できるよう、皆で考え努力をすること。それが大変難しい。マンション管理では次のような問題があります。
●管理費・修繕積立金の滞納や不足問題
投資目的でマンションを買い、倒産・破産し、管理費や修繕積立金を払わないなど。
●居住者の高齢化問題
理事や役員のなり手不足問題とも関わってきます。
●賃貸化や長期空室の増加問題
賃借人は、自分が便利ならいいという考えの人も多く、ゴミ置き場に粗大ごみなどを放置。その処理代は結局、管理組合の負担に。
●ルール違反者の問題
駐輪場の利用方法、駐車場に物置を建てるなどの規約違反、ペット・騒音問題。規約を変えるのは大変ですが、生活音でも迷惑をかけないという気持ちを皆が持ち、規約違反者には管理会社や管理組合の理事長名で文書を出すなどして、解決する必要があります。
●理事や役員のなり手不足問題
理事をしない人から管理費を多く徴収することが合法、との判決も出ました。総会での管理規約変更が必要ですが、お金に敏感な方は、それならやる、となる場合も。

マンションの管理の良し悪し
マンションの管理が良いか悪いかは、住民が管理に関心があるかどうかとダイレクトにつながっています。たとえばマットレスをゴミ置き場に放置されたら、管理人さんに監視カメラの画像チェックをお願いし、持ち主を付き止め、言いに行きます。
共用部のエントランスや廊下を汚された場合も同様です。マナーの悪い人は、排除できないので、カメラ設置はお金がかかりますが、有効な方法です。マンションの資産価値の低下は、お住まいの皆さんの意識ひとつにかかっています。何ごとも一歩から、根気よくやっていくことが重要です。
経常的な清掃管理はもちろん、自転車置き場が乱雑、植木の枯れ等はマイナス。逆に植栽を手入れしておくと、あまりお金がかからずにマンションのグレード感が上がります。また新しく入居された方、若い方にできるだけ理事をお願いして、理事会で発言していただく。自分の発言でマンションが良くなる体験をすることで、若い人にも気持ち良く参加していただけるのではないでしょうか。
逆にマンションの心理的瑕疵による減価、たとえば殺人、自殺、放火、火災、土壌汚染などは、価格ダウンに大きく影響します。マンションには、どんな人が入居するかわかりませんが、避けられることもある。
居住者がお互いに声かけをして注意していくことが、事件を未然に防ぐことに効果があります。

大規模工事が不動産価格に及ぼす影響
専門家に任せているから、と大規模修繕工事に関心がない人が多いですが、工事する側はできるだけ利益を確保したいもの。管理組合の皆さんの目がどれくらい光っているか。それがないと、手は抜き放題と思ってください。
私の住むマンションの場合ですが、一級建築士が入っているから問題ないと思っていたら、工事後、はめ殺し窓のシールが不良で、何軒もの窓ガラスの隙間から雨が吹き込んでくる。鉄部の塗装では工事後2ヶ月しないうちに錆が浮いて来た。皆さんの積立金を使ってやっているのにやり直しです。工事業者が完成しましたという時に、管理組合による検査確認をせずに簡単にサインをしない。少なくとも自分の専有部分はきっちりチェックする。工事ができているかどうか、未実施があったときに誠実に対応してくれる業者かどうか。自分たちでしっ かり見ることが非常に重要です。
「マンションは管理を買え」というのは本当です。マンションの管理は、管理会社の良し悪しだけではありません。管理を全員参加でやっていくこと。自分たちが参加して、協力し合うことで、必ず良くなっていきます。

大規模修繕工事の必要性と流れ
修繕とは、劣化した建物またはその部分の性能・機能を実用上差し支えのない状態に回復させる行為をいいます。修繕には補修・小修繕と計画修繕があります。計画修繕では効率的な工事実施のため、複数の部位や工事項目をまとめて施工することが多く、これを大規模修繕工事と呼びます。今の新築マンションは、エントランスはLED照明、センサー式オートロックといった具合に性能も上がっています。従って経年劣化の補修に加え、社会的劣化に対応し、居住者の要望を満たす改良工事が求められます。

大規模修繕工事の流れと体制作り
1. 現状を把握する劣化診断調査
●修繕委員会を設置
大規模修繕工事の完了まで2年～3年かかるので、継続して参加できるメンバーが必要です。
●パートナーとなるコンサルタント会社の選定
管理会社に任せる、広く公募する、マンション入り口の張り紙で募集するなど一定の範囲内で選定する、という方法があります。
●劣化診断調査
【初回調査】建築、給排水や電気の専門家が、マンション全体を見て回ります。
【修繕経歴調査】建物図面や管理記録、管理組合へのヒアリングなどで修理経歴を調査します。ほかに管理規約集や各種点検記録などを見せていただき、一覧表にします。なお建物図面は傷むので、電子化（PDF化）がおすすめです（5～10万円程度）。
【アンケート調査】建物の劣化や機能上の支障などを居住者自身がチェック。気になった所を書いてもらうことで、修繕工事への関心も高めます。
【劣化診断調査】立ち入り住戸を選定し・住戸内調査を実施。バルコニーでは床の防水、側溝・外壁の状態、避難ハッチなど。室内では、ユニットバスの天井裏からコンクリートのひび割れ、給排水、電気容量など。共用部、屋上は防水、屋根材や鉄部、高架水槽、配管などを見ます。ほかに機械室や共用廊下、エントランスホールなど。
【劣化診断のまとめ】劣化状態を項目ごとに5段階、修理の緊急度も5段階で表します。それぞれ概算費用も提示します。
【劣化診断発表会】管理組合への報告の後、居住者全員を対象に行います。

2.改築計画を含めた修繕設計
【修繕委員会と検討】損傷部分・改善改良部分を、修繕委員の皆さんと共に検討します。予算と緊急度を照らし合わせ仕様を決定します。
【修繕設計の発表と決定】管理組合総会で設計内容を公開、同時に大規模修繕工事への理解も深めていただきます。
【見積業者選定】選定要綱を作成し、公募します。応募業者が多い場合は一次選定を行い、数社に絞ります。見積前に業者ごとに現場説明を行います。
【入札・業者決定】各業者が見積書を提出。設計者は内容を確認し、過不足がないかチェックします。見積業者には管理組合役員から質問を行い、その回答も判断材料とします。金額にとらわれずに総合的判断で業者を決定、理事会で内定後、臨時総会で決定します。

3.大規模修繕工事、工事監理
実際に工事に入ったら、設計監理者は工事監理を行います。
【工事説明会】工事の流れ、注意事項や居住者の協力など重要な説明が多いので、居住者全員に参加してもらいます。
【工事監理】設計事務所は、現場で図面通りにできているかを確認。各工程で検査を行い、確認後、次の工程に進むことを許可します。
【工事打ち合わせ会議】定期的な会議で 1.安全対策　2.居住者の協力　3.適正に工事が行われているか　4.工程の進捗　5.その他問題点など　について協議し調整をはかります。
【工事完成とアフター】完成検査を行い、不備があった場合は修繕の確認を行った後、引き渡しとします。大事なのはアフターで、各工事の保証期間に基づき、1年点検、3年点検などを実施し、施工者に適切な補修を行わせます。

長期修繕計画を計画的に
国のガイドラインに基づき、おおむね25年程度先までの計画修繕工事費を年度ごとに算出して表にして算出します。たとえば足場のいる外壁塗は12年ごと、鉄部塗装は4年と言われていますが、少しよい材料を使い6年ごととし、外壁塗装の12年に合わせる。屋上防水も18年ごと、とすれば効率的です。また長期修繕計画の収支計算グラフを見れば、今後の収支も予想がつきます。国からは、長期修繕計画標準様式として長期修繕計画作成ガイドライン、長期修繕計画作成ガイドラインコメントが出ています。
なお大阪市では、分譲マンションアドバイザー派遣制度として、専門家を無料で派遣していますので、ぜひ住まい情報センターにお問い合わせいただければと思います。

独立行政法人住宅金融支援機構とは
当機構は平成19年設立、母体は住宅金融公庫です。マンションについては、
1.債券【マンションすまい・る債】
2.融資【マンション共用部分リフォーム融資】
3.融資【まちづくり融資（短期資金）】
の3つの制度でバックアップしています。
なお、平成23年度の当期総利益は453億円で、単年度黒字。またスタンダード＆プアーズの格付けではダブルＡマイナス（日本国債と同じ格付け）です。

マンションすまい・る債の概要
将来の大規模修繕に備え、修繕積立金の計画的な積立てをサポート・運用するための債券です。
【特徴】
●国の認可を受けて発行する債券
●利付10年債…利息は年1回（毎年2月）、満期には元本を返済
●機構の財産から優先的に弁済を受ける権利が規定（預金保険は対象外）
●今年度の利率は0.266％（税引き前）
【積立て方法・応募要件】
積立金で一括購入か、最大10回（毎年1回）連続して行うことができます。　
管理組合の応募要件は以下の5つです。
1.将来的に機構融資を利用して、共用部分の修繕工事をする予定
2.管理規約に、管理費と組合費の経理を分けるなどの条項あり
3.一定期間以上の長期修繕計画を策定
4.一戸あたりの修繕積立金額が一定水準以上
5.反社会勢力と関係がない
※中途換金は、初回から1年を超えれば一部・全部でも可能（手数料不要）。
【債券の特典】
マンション管理情報誌を年2回送付する他、マンション管理に関するセミナーに参加可能。また、マンション共用部分リフォーム融資の保証料が約2割引になります。

マンション共用部分リフォーム融資の概要
管理組合を対象に、大規模修繕や建物等に低利で融資します。修繕積立はしていても、耐震改修工事など金額が大きい時等に、ご検討いただければと思います。
【耐震基準と法律】
建築基準法は1981（昭和56）年に震度6強の大地震でも倒壊・崩壊しない新耐震基準へと変わりました。それ以前、旧耐震基準の対応が喫緊の課題です。ただし古くても新耐震基準を満たしている場合もあるので、まずは耐震診断が必要です。
なお、一定規模以上の建築物の耐震診断義務化、マンションを耐震改修する場合の議決要件の緩和等を盛り込んだ耐震改修促進法は、11月下旬に施行予定です。
【融資制度の特徴】
●返済期間は10年以内の固定金利で、年利1.41％（7月申し込み）、耐震改修工事を行う場合は1.21％。
●融資額は「工事費の8割」もしくは「150万円×住宅戸数」のいずれか低い金額。毎月の融資の返済は、修繕積立金の8割以下。
●担保不要。
【利用できる管理組合】
修繕積立金が定期的に積み立てられている、管理費や組合費が区分して経理されている等の要件があります。当機構の大阪事務所に、まずはお気軽にご相談ください。

まちづくり融資の概要
マンション建替えの際の費用などに対する融資です。建替えは、さまざまなプロセスを経て、建替え決議で4/5の賛成が必要で、非常に難しく、約200件しか例がありません。
【機構融資の用途】
建替えにおける管理組合の支出は転出住戸の買い取り費用、工事費。収入は、各住民からの清算金、住戸が増える場合はその売却金ですが、支出が先になるため、その時間差を埋めるのがこの融資です。
なお、持ち出しをしないと建替えマンションに住めない場合、満60歳以上の方へはリバース・モーゲージ融資として高齢者向け返済特例融資を用意しています（限度額1000万円・存命の間は利息のみの返済）。
【事業要件】
事業要件として地上3階以上、敷地面積300m2以上、防火地域・準防火地域・重点密集市街地または都市再開発法第2条の3第1項に規定する政令で定める大都市を含む都市計画区域内のいずれかであること、等があります。

始めに
マンションは、1つの建物を多くの人が区分して所有する形態のため、権利・利用関係が複雑になり、様々な制約があります。
マンション問題を規律する主な法律としては、次の3つの法律があります。
1.建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）
2.マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）
3.マンションの建替えの円滑化等に関する法律（建替え円滑化法）

区分所有法について
マンションには専有部分と共用部分があります。
専有部分に関しては、原則として、区分所有者が自由に使用・収益・処分することが可能です。もっとも、専有部分であっても、共同の利益に反する行為は禁止されています。
具体的には、①不当毀損行為（専有部分内の改装行為時の耐力壁の撤去など）、②不当使用行為（住居専用使用とされているにもかかわらず、店舗・事務所として利用されていた場合など）、③共同生活上の不当行為（専有部分内で他人の迷惑になるような騒音、振動、悪臭など）が禁止されています。
共用部分に関しては、区分所有者全員の共有となり、原則として持ち分に応じて負担と利益が発生します。なお、共用部分には法律上当然に共用部分となる法定共用部分と管理規約上共用部分となる規約共用部分があります。
共用部分の工事・補修をする場合、その内容によって決議要件が変わってきます。具体的には、①エレベーターや駐輪場の新設、増改築工事などの「変更行為」の場合には、特別決議（区分所有者及び議決権の各4分の3以上の決議）が必要になります。②外壁クラックの補修、エレベーターの修理などの「管理行為」は普通決議（過半数）が必要になります。さらに、③玄関のガラスの欠損修理、定期点検などの「保存行為」は各区分所有者が単独でできます。

マンション管理について
【管理組合】
管理組合は区分所有者全員で構成され、マンション管理の主体となる団体です。集会（総会）は、管理組合の最高の意思決定機関であり、その決議要件は決議内容により①普通決議、②特別決議、③特殊決議に区分できます。例えば、管理規約の変更・廃止の場合には特別決議となり、建替え決議の場合には特殊決議となります。
【管理規約】
１.管理規約はマンション管理の最高自治規範です。国土交通省は、各マンションの実態に応じた参考として、「マンション標準管理規約」を公表しています。標準管理規約は、時代に応じて改正されており、直近では、平成23年に、居住者の高齢化、賃貸住戸や空住戸の増加による役員のなり手不足解消の観点から役員の資格要件が緩和されました。また、組合員の意思を総会に直接反映させる観点から、白紙委任ではなく、議決権行使書による意見表明が望ましいとしています。
なお、標準管理規約は、前述のとおり各マンションの参考として公表されているものなので、標準管理規約が変更されても、各マンションの管理規約が当然に変更されることにはなりませんので注意が必要です。
２.管理規約の内容及びその設定、変更、廃止は、何らの制限なく自由にできるわけでありません。
区分所有法上、管理規約の内容は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設の「形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定められなければならない」とされています。また、管理規約の設定、変更、廃止にあたっても、それが一部の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすときは、当該区分所有者の承諾を得なければなりません。
従って、管理規約の変更等を行う場合には、その規約の内容について、特定の区分所有者に対して不利益が生じないかなどを慎重に検討したうえで、定めることが必要になります。

日常生活をめぐる問題について
【管理費など】
管理費滞納の予防としては、口座引き落としにすること、約定遅延損害金を定めることなどが考えられます。仮に、滞納が生じた場合には、①口頭での督促、②内容証明による督促、③支払督促、④少額訴訟（請求額が60万円以下、原則1回目の期日で判決までされます）などによる回収方法が考えられます。なお、管理費の消滅時効期間は5年とされているので注意が必要です。
【ペットに関して】
ペット飼育禁止の規約を新設する場合には、当該規約が一部の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすことも考えられるため、慎重に行う必要があります。仮に、そのような規約を設ける場合であっても、一代限りでペット飼育を認めるなどの柔軟な対応が考えられます。 一方、ペット飼育禁止の規約があり、その規約に違反しているような場合は、区分所有法6条や当該規約違反を理由に飼育禁止の勧告、さらに飼育差し止め請求を行うことが考えられます。
【違法駐車】
違法駐車の停車場所が公道の場合、道路交通法に基づいて警察署長は当該車両を移動することができるので、警察に相談することが考えられます。
他方、停車場所がマンション敷地内の場合、自力執行禁止の原則があるため、勝手に移動することは注意が必要です。まずは、ナンバープレートなどから車の所有者を調べ、所有者に警告書等を送り撤去を求めるなどの方法を取ることをお勧めします。
【ベランダの喫煙等】
名古屋地裁平成24年12月13日の裁判例は、ベランダ喫煙について、自己の所有物内でも制限が加えられるのはやむを得ないとし、5万円の損害賠償請求を認めました（※らいふあっぷ39号に詳しく掲載）。この裁判例は、ベランダ喫煙について一律違法としたわけではありませんが、近年問題になっているベランダ喫煙について違法とした点で注目されます。