「当時のデザイナーズマンションのはしりでした。普通の構築物と違って、あちこちに出っ張りがありますが、それが逆に維持費が高くつくことになっています」と笑うベイシティ大阪管理組合の稲津理事長。新しい間は、きれいで問題も起きないが、ちょうど10年ぐらいたった頃から、防犯や景観の問題など、管理組合が積極的にいろいろ乗り出していかないと、いろいろな意味でマンションの資産価値を維持できないと感じてきたそうです。

具体的な取り組みを紹介する前に、同組合ならではのユニークな制度を一つ紹介しておきましょう。それが1999年から設置した事務局制度です。現在は2代目の澤井さんが担当しています。澤井さん自身、ベイシティ大阪に居住する住む主婦であり、月・水・金の3日間、管理組合事務所に常駐しています。
「私は留守番係だと言っていますが、主に、住民の苦情を聞いたり、業者さんと話し合いをしたり、資料の整理などをやっています」と澤井さん。事務局を設置の理由は、理事は1、2年で変わるため、過去からの継続事項が分からないことが多いこと、ほとんどの理事が仕事のため、日中にマンションにいないが、工事関係の業者は日中に出入りすること。そこで事務局を通して段取りをしてもらおうというわけです。「管理員さんは管理会社の立場ですが、澤井さんは住民の一人ですので、住民の立場で話をきいてもらえるのも大きなポイントです」と稲津理事長が説明を加えます。

阪神・淡路大震災の影響もあり、これまで少しずつ修理をしていたが、やはり大規模修繕が必要と考えて計画を進めているのが大規模修繕計画です。管理組合では、まず住民アンケートを行い、2005年初旬にアンケートの集計を終え、うまくいけば秋口ぐらいに工事に着手していきたいそうです。外壁の塗り直しや屋上やベランダの防水などになると思われるが、最終的には、アンケート結果で修繕内容を詰めていく予定です。
「住まい情報センターで教えていただいたように、まず理事会で担当を決め、民間の設計事務所をコンペて選定しました。その後に、大規模修繕委員会のメンバーを募集。メンバーが決まった後は、そちらにバトンタッチしました。メンバーは10名。自薦・他薦です。建築関係のプロの方も2名入っています。次は、施工会社を選定する段階です」と順調に進んでいる様子です。

「実は、大規模修繕は、お金とスタッフがあればそれほど心配していませんが、心配なのは、むしろソフト面です」と稲津理事長。まず、安全面ですが、同マンションは、オートロックシステムです。しかし必ずしも万全とはいえません。そこで防犯カメラの利用です。実は入居時から防犯カメラがついていましたが、モノクロで録画機能もなかったため、管理組合では、大阪市の補助を受けて、カラーモニターで録画機能付きの防犯カメラを、駐車場、各入口、エレベーターなど、全30か所に設置しました。管理事務所兼24時間体制の警備事務所で、つねにモニターで監視できるようにしています。さらに中高生が夜にマンション周辺を徘徊することが多いので、休日の前の日などは人員を増員して、夜間の警備を強化しています。

いま稲津理事長が一番、思案している事案は、子どもたちの遊び場をいかに共存させていくかということ。「子どもが遊べないような、子どもの笑い声が聞こえないようなマンションには、決してしたくありませんからね」。
同マンションには、かなり広いスペースの公開空地が、敷地内に数カ所にあります。公開空地なので、もちろん周辺住民が利用することも可能です。それだけにルール作りで難しい面があるようです。例えば、小中学生たちは、これほど広いスペースだと、キャッチボールをしたくなります。でも、幼児には、敷地内でのボール投げは危険です。これをどう調整するかが難しいのです。
「うちのマンションには、管理組合の他に、全住民が参加している独立組織のベイシティ町会があります。また地区には連合の子供会があります。そこで、子供会、町会、管理組合が一緒になって、せっかくの広い空地をどういうふうに子どもに提供しようかということを話し合うつもりです」（稲津理事長）。地域の人たちと一緒に、公開空地の利用の仕方を探ろうとされております。

もう一つはペット問題です。高齢者のいる家庭は、どうしてもペットを飼われるケースが多く、ペットをもっている人と、もっていない人の間の意見調整が難しいようです。同マンションでは、もともとペット飼育は禁止でしたが、規則があっても、陰で隠れて飼う人が増えてきたという実態がありました。
「それなら、ある程度、許容規則を作ろう。そのかわり、その規則は守ってくださいね」というふうにペット問題に対する考え方を方向転換しました。そして2003年6月の総会で限定付きで認めることに決ました。まずペットクラブを組織し、ペットを飼いたい人は、ペットクラブに申請し、承認されたうえで、さらに理事会で承認されて初めて飼えるようにしています。
「抱ける大きさで、約10kgまで。犬、猫関係なく頭数は1匹までです。10年前ですと無理だったでしょうけど、最近のペットブームもあって抵抗感が薄れてきました。最初は抵抗感の少ない小型犬で1匹までとしましたが、将来、もっとマナーがよくなり、みんなの理解が得られれば、2匹になるかも知れないし、大型犬でもOKになるかも知れません」（澤井さん）。
ルールは他にもあります。外出するときは必ずリードと黄色いスカーフを付けること。フンの後始末ができる袋をもつことなどです。
「飼い主はペットクラブにペットの写真付きで申請していただいていますが、それを全部ホームページに掲載するつもりです。ペット仲間のコミュニティを作ることもできますし、掲載することで、ルール違反もできないのではないか考えています」（稲津理事長）。

稲津理事長の言うように、いま同マンションでは、広報担当理事を中心にホームページを立ち上げる準備段階です。「マンションに光回線を導入し、すでに3分の1の世帯が契約をしています。ADSLを含めれば半分以上はパソコンを使っておられます。理事の中でも、何でホームページがいるのか、という話しも出ましたが、コミュニケーションの充実を図かっていく意味でも必要だということで、今期中、2005年3月までに完成させたいと思っています」。
いちおう管理組合のホームページですが、規約の改正や大規模修繕などの情報の他に、町会情報やペットクラブの情報もいれるなどして、全体が網羅する計画です。「マンション全体のホームページにしていくつもり。さらに、地域の商店街とも連携して、地域コミュニケーションがとれればと思っています」と抱負を語られます。
「うちのマンションは、住まい情報センターを活用する回数が多くて、セミナーにはほとんど出ています。大規模修繕、防犯カメラ、ホームページの他、管理費滞納、管理規約改正など、すべてここで情報を仕入れて活用させてもらっています」。稲津理事長の話からも、とても熱心な理事の多い管理組合であることがよくわかりました。