（未収金の扱い、財産目録の作成、ペイオフ対策）
ポイント5
収支決算報告における、管理費等の未収金の扱いについて
解説5 花田
収支計算書の収入の部にあげる金額については、入金がされた段階であげるのではなくて、収入すべき金額を計上します。これは発生主義といいます。何故そう経理するかというと、発生主義で経理をしないと、予算との対比ができにくいということと、この管理組合でもありましたように、3カ月の滞納者ですね、これが決算書に現れてこないわけです。未収金を管理しておかないと、滞納者が出て、それを払わないとなると、他の区分所有者が損をすることになります。管理においても、修繕積立においても、そういうことがないためにも、発生主義によって未収金計上をすることが求められています。
ポイント6
財産目録の作成とペイオフ対策について
解説6 花田
財産目録は、管理組合法人では作成が義務づけられていますが、一般の管理組合では義務づけられてはおりません。ただ今後、管理組合の会計基準を作ることも視野にはいっております。そうなると、一般の管理組合でも作成が義務づけられることになりますので、今の段階でも作っていかれた方がベターかと思われます。
ペイオフ対策につきましては、2005年4月より、利息の付かない決済性の預金以外は、すべて解禁となります。金融機関が管理組合法人を権利能力なき社団とみなしていれば、一金融機関について1000万まで保護されるので、多くの銀行に分散するとか、確実なところに預金するとか、他は金融機関への預金だけでなくて、満期になれば解約金が戻ってくる積立マンション保険等にするのもひとつの手ではないかと思われます。 【第4場面】議案（第4号〜第6号）大規模修繕工事の実施について
（普通決議・特別決議、管理組合の法人化）
ポイント7
大規模修繕工事の採決は、普通決議か特別決議かについて
解説7 伊藤
改正後の区分所有法では、形状または効用の著しい変更を伴う場合に限り特別決議が必要で、多額の費用を要する場合でも、問題なく、過半数決議で議決可能、普通決議で議決可能、というふうに改正されました。しかし、大多数の管理規約はそれに伴って変更されたということは、多分ないと思います。ですから以前のように特別決議で4分の3が必要という規約になっています。ただ、この部分については、過渡期的な部分もありますし、一時的な規約と法律との間の齟齬であると考えて、解釈上、過半数決議、普通決議でいいと考えるのが一般的だと思います。ですから現状であれば、法改正に伴って普通決議でOKというふうに考えていただいたらいいと思います。ただし、そのままの状態でおいていると齟齬がずっと続きますので、規約を改正していただくのが筋だと思います。
ポイント8
管理組合の不動産の取得と法人化について
解説8 花田
不動産の購入を決議した場合、以前は、区分所有者全員の方か、理事長さんの名前で登記をしていましたが、それでは、異動があるたびに不動産の名義を変更しなければならないし、経費が諸々かかってきます。そこで区分所有法が昭和58年に改正されまして、管理組合の法人化という制度が設けられました。
法人を作るには、集会において、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で、法人になること、そして「○○管理組合法人」、この例でいいますと、「ライフあっぷコーポ管理組合法人」というような形で法人の名前を決めていただいて、理事さん、監事さんを決めて法務局において登記をすることになります。法務局において、登記をしますと、当然、その法人名義で不動産を取得した場合は、登記ができることになります。 【第5場面】議案（第7号）新役員選任と閉会
（終了後の議事録作成）
ポイント9
総会終了後の議事録の作成について
解説9 伊藤
最後の作業としまして、議事録の作成があり、きちんと作らないといけません。これは区分所有法42条に、「議長が作成しなければならない」という規定があります。実はこれ、作らなければ罰則があります。何を書くかということですが、逐一、全部会話を記録する必要はありません。議事の経過の要領ですね。開会、議題、議案、討議の内容、それから評決の方法、閉会。だいたいの中身がわかるような形で要約したものと、その結果を記載します。もちろん、組合員数、議決権数、議案ごとの賛成組合員数、議決権数をきちんと記録に残しておきます。
作成義務者は議長さんになっていますが、書記の方が作って、議長さんが最終的に目を通して、署名押印するという形になります。さらに冒頭で決められた議事録の署名者がいますので、その方も確認した上で署名押印していただくことになります。
議事録については、実際に出席されなかった方についても閲覧をしていただく必要がありますので、できるだけ速やかに、1カ月以内には作っていただく必要があろうかと思います。
あと、もう一つ。ここの管理規約では決まっていませんが、今回法律改正があり、今のIT化ということで、フロッピーディスクやCO-ROMで議事録を作ることもできます。ただ、これは管理規約に決めておかないと駄目なので、このライフあっぷコーポの場合は規約の変更が必要になっています。
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